作者：陳和君律師
有租屋經驗、或有瀏覽過租屋網站的朋友，對於坊間所謂「未稅租金還要再額外加上10%租賃稅」、「房東實拿OOOOO元」這種說法一定不陌生，但法律上真的有規定「10%租賃稅」嗎？這種說法是否正確、有沒有道理呢？今天就要帶大家來一探究竟。
「租賃稅」？其實是綜合所得稅！ |
首先，要辨明的是，沒有一部法律叫「租賃稅法」，也沒有一條法律有規定「租賃稅」這三個字。坊間所謂「租賃稅」，並非精確的說法，探究其實，通常是指自然人房東（註1）依所得稅法，應就租賃而取得之租金繳納綜合所得稅。
相關規定，可參見所得稅法第2條第1項規定：「凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之所得，依本法規定，課徵綜合所得稅」、第8條第5款規定：「本法稱中華民國來源所得，係指左列各項所得：…（略）…。五、在中華民國境內之財產因租賃而取得之租金」。
當事人得約定「非住宅」租賃所生綜合所得稅由誰負擔 |
既然是房東的綜合所得稅，怎麼會有房客負擔租賃稅的問題呢？其實，民法第427條雖然規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔」。但是，若租賃物為非供居住使用的建築物（也就是，不是所謂住宅租賃），從最高法院65年度台上字第1119號民事判例：「民法第427條所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定」可知，法院實務基本上也不否認當事人間另行約定的效力（註2）。
在此前提下，若租賃雙方都同意租賃所生綜合所得稅由承租人（房客）負擔（註3），則房客負擔的範圍為何，就是本文關注的對象。
綜合所得稅採累進稅率，並非固定10% |
接下來要說明的概念，有繳過稅的朋友應該都很清楚，綜合所得稅採累進稅率。以財政部公告的110年度綜合所得稅及所得基本稅額相關免稅額、扣除額及課稅級距金額為例，綜合所得淨額在54萬元以下，稅率為5%；在54萬1元至121萬元間，稅率為12%；在121萬1元至242萬元間，稅率為20%；在242萬1元至453萬元間，稅率為30%；在453萬1元以上，稅率為40%。
由上可知，綜合所得稅的稅率依所得淨額的不同，分別為5%、12%、20%、30%、40%，顯然都不是「10%」這個數字。看到這邊大家可能會有個疑問，那為何坊間會有「10%」這個說法？
扣繳租賃所得10%不代表就會被課10%的稅 |
關於「10%」這個說法的來源，比較有可能是出自於對所得稅法扣繳相關規定的誤會。各類所得扣繳率標準雖然規定租金要按給付額扣取10%（註4），但租賃所得扣繳10%，不代表租賃所得的稅率就是10%。
詳言之，扣繳只是基於掌握國庫稅源等目的，要求扣繳義務人（房客）付租金前先扣取並代納稅義務人（房東）繳納10%的租賃所得，但這並非房東實際應繳納的稅率；至於房東實際應繳納的稅率為何，端看房東綜合所得淨額多寡而定，可能是5%、12%、20%、30%或40%。而房東每年報稅時，只須繳納核定稅額與扣繳稅額間的差額即可；且國稅局核定後若發現有溢繳的情形，也會退還溢繳稅款（註5）
也就是說，房東不會因為扣繳而多繳稅，也不會因為扣繳而少繳稅。況且，也不是所有的情況都須要扣繳（註6），此點也可以看出，扣繳與實際要繳的稅，其實並無關係。
租賃所得的認定可減除必要耗損及費用43% |
此外，要特別留意的是，綜合所得稅的稅率是以所得「淨額」認定。具體來說，在租賃所得的認定上，可以減除必要損耗及費用（註7）。依據財政部110年1月19日訂定的109年度財產租賃必要損耗及費用標準（註8），可以扣減43%。且若採用提出單據的核實申報，可能可以扣減更多數額。
實例演練 |
舉例來說，假如房東只有租賃所得、沒有其他所得，且租賃雙方約定房東每月實拿租金5萬元（註9）、租賃所得的綜合所得稅由房客負擔（註10）、房客每月支出5萬5,556元〔計算式： 50,000 ÷ （1 – 10%）〕。雖然租金要扣繳10%，整年共扣繳6萬6,667元（計算式：55,556 × 10% × 12），但房東整年依據財政部標準減除必要耗損及費用後的租賃所得「淨額」，其實只有38萬3元（計算式：55,556 × 12 × 57%），在54萬元以下，稅率只有5%。
也就是說，房東要繳納的綜合所得稅稅額，其實只有1萬9,000元（計算式：380,003 × 5%），低於扣繳的6萬6,667元。國稅局就溢繳的稅額4萬7,667元（計算式：66,667 – 19,000），會退還給房東。依據租賃雙方約定房客負擔租賃所得綜合所得稅的意旨，房東既然未繳納該4萬7,667元稅額，該4萬7,667元其實應該要返還給房客。
但假如租賃雙方未探究實際稅率為何，直接以坊間所謂外加「10%租賃稅」方式處理，可能就會產生上述的落差，這就是坊間所謂「10%租賃稅」運作可能產生的其中一種問題。乍看之下，房東好像每月實拿租金5萬元，稅額由房客負擔。但實際上，稅額確實是由房客負擔，不過房客每月多付了與稅額無關的3,972元，房東每月實拿金額其實是5萬3,972元（計算式：50,000 + 47,667 ÷ 12）。
小結 |
從以上的說明可以發現，坊間所謂「10%租賃稅」的說法，其實是對扣繳制度的誤會。希望本文可以幫助房東、房客們更清楚地評估租賃的成本與效益，並釐清彼此的權利義務關係，以避免紛爭。若不清楚相關法律問題，宜找專業律師協助，以保障自身權益喔。
註解：
- 註1：若房東為法人，另涉及加值型及非加值型營業稅法，不在本文討論範圍內。本文所稱房東，為聚焦討論，均指自然人房東。
- 註2：若為住宅租賃，則有住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項「不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔」或住宅租賃契約應約定及不得約定事項「不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔」之適用。為聚焦討論，本文所稱租賃，均指非住宅租賃之情形。
- 註3：租賃實務上，常有房東將自己就租賃所得依法應繳納的綜合所得稅稅額轉嫁給房客、要求房客負擔該部分的稅額，此涉及到市場供需、締約雙方的議約能力及條件、經濟情況等諸多因素。本文先不討論稅捐由誰負擔才合理的問題，而是聚焦在若租賃雙方均同意由房客負擔，則所謂「10%租賃稅」的說法是否正確、有沒有道理？
- 註4：各類所得扣繳率標準第2條第1項規定：「納稅義務人如為中華民國境內居住之個人，或在中華民國境內有固定營業場所之營利事業，按下列規定扣繳：…（略）…。五、租金按給付額扣取百分之十」。
- 註5：所得稅法第100條第1項及第2項規定：「納稅義務人每年結算申報所得額經核定後，稽徵機關應就納稅義務人全年應納稅額，減除暫繳稅額、未抵繳之扣繳稅額、依第十五條第四項規定計算之可抵減稅額及申報自行繳納稅額後之餘額，填發繳款書，通知納稅義務人繳納。但依法不併計課稅之所得之扣繳稅款，不得減除。納稅義務人結算申報，經核定有溢繳稅款者，稽徵機關應填發收入退還書或國庫支票，退還溢繳稅款」。
- 註6：譬如，房東租給非供機關、團體、學校、事業、破產財團或執行業務者使用的自然人、或每次應扣繳稅額不超過2,000元等情況，都不用扣繳，詳見所得稅法第88條、各類所得扣繳率標準第13條等規定。
- 註7：所得稅法第14條第1項第5類規定：「租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得，財產出典典價經運用之所得或專利權、商標權、著作權、秘密方法及各種特許權利，供他人使用而取得之權利金所得：一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。…（略）…」。
- 註8：109年度財產租賃必要損耗及費用標準規定：「一、固定資產：必要損耗及費用減除百分之四十三；但僅出租土地之收入，只得減除該土地當年度繳納之地價稅，不得減除百分之四十三。二、農地：出租人負擔水費者減除百分之三十六；不負擔水費者減除百分之三。三、林地：出租人負擔造林費用或生產費用者減除百分之三十五；不負擔造林費用者，其租金收入額悉數作為租賃所得額」。
- 註9：為求聚焦討論，此處舉例忽略是否要繳納二代健保的問題。但此處忽略二代健保，無礙本文的說明與結論。
- 註10：財政部賦稅署48台財稅發第1035號：「租賃兩造如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務，或代出租人支付租賃財產之修理維持或擴建費用，或代出租人履行其他債務，則承租人因履行此項約定條件而支付之代價，實際即為租賃財產權利之代價，與支付現金租金之性質完全相同」。